Si tratta veramente di una ristrutturazione gratis? Quali interventi sono ammessi? A chi spetta la detrazione? Come si fa ad ottenerlo? Queste sono le domande che ci vengono poste più spesso in questi giorni. Proviamo a fare chiarezza sugli articoli dell’ultimo decreto legge n.34 del 19 maggio 2020 che riguardano le misure fiscali relative all'edilizia.
L’agenzia delle entrate ha da poco rilasciato un vademecum scaricabile qui, nel quale cerca di riassumere in modo schematico i principali provvedimenti in materia fiscale tra i quali troviamo quelli dedicati alle detrazioni fiscali per i lavori edili (Art. 119 e Art. 121).
GLI INTERVENTI
Diversamente da quanto si sentiva dire nei giorni precedenti alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto, attraverso titoli e frasi slogan come “si potrà ristrutturare la propria casa gratuitamente”, le regole per accedere a questo nuovo superbonus sono molto precise e gli interventi sono cautamente selezionati.
Nell'art. 119 – Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici – al comma 1, possiamo vedere che sono tre i casi ammessi:
A. Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio (cappotto termico) con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 60 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
B. Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A. In questo caso l’ammontare delle spese non dovrà superare i 30 mila euro moltiplicati per le unità immobiliari.
C. Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, per una spesa totale non superiore a 30 mila euro.
Come possiamo notare si parla di edificio nel suo complesso e non di appartamenti. Il tessuto edilizio delle nostre città è composto per lo più da palazzine e quindi da appartamenti e molto meno da edifici unifamiliari, le villette, perciò è molto improbabile che ognuno di noi singolarmente riuscirà ad usufruire di queste detrazioni, dovremo invece decidere insieme al resto del condominio se affrontare “l’impresa” di una ristrutturazione complessiva del palazzo.
Se capiamo di poter effettuare uno dei tre interventi sopra indicati, ai commi 2, 5 e 6 troviamo indicazioni interessanti su quali interventi possono essere aggiunti alla detrazione del 110%. L’aliquota potrà essere applicata a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico che già facevano parte del vecchio ecobonus (sostituzione infissi, impianti termici, schermature solari, ecc.) solo se effettuati contestualmente ad uno dei 3 macro interventi. Inoltre sono ammessi interventi per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici, fino ad un massimo di spesa di 48 mila euro e comunque nel limite di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto e interventi per l’installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione per un limite di spesa di 1000 euro per ogni kW di capacità di accumulo.
La detrazione per i pannelli solari fotovoltaici e per gli accumulatori è concessa sempre che si installino contestualmente ad uno dei 3 interventi principali (comma 1 lettere a, b, c) o agli interventi di adeguamento sismico che vedremo successivamente (comma 4) e che la parte di energia non consumata dall'edificio venga ceduta al GSE.
Come ultimo intervento aggiuntivo, sempre svolto congiuntamente ad uno degli interventi del comma 1, troviamo l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
SISMABONUS
Con questo decreto è stato stabilito che l’incremento dell’aliquota al 110% sarà valido per quegli interventi di ristrutturazione antisismica che già godevano della precedente detrazione, compresa la demolizione e ricostruzione con criteri antisismici. Viene data anche la possibilità di cessione del credito e di stipula di polizza assicurativa per eventi calamitosi, ma in questo caso la detrazione spetta al 90%. Sono esclusi dal provvedimento gli edifici ubicati in zona sismica 4 (pericolosità bassa).
A CHI SPETTA
Le disposizioni viste finora possono essere applicate soltanto da:
Condomini;
Persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
Istituti autonomi case popolari o dagli enti aventi le stesse finalità
Cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
Non potranno beneficiare della detrazione al 110% i proprietari di edifici unifamiliari adibiti a seconda casa.
TEMPISTICHE
Molte persone probabilmente rimarranno deluse al comprendere che il sogno di ristrutturare gratis il proprio appartamento rimarrà disatteso, tuttavia l’intento dell’articolo 119 del decreto non risulta essere soltanto quello di rimettere in piedi il settore edile quanto più di promuovere il recupero del patrimonio edilizio delle nostre città che come sappiamo bene è vecchio e malandato. Ciò che ci lascia perplessi è la finestra concessa per gli interventi, le spese da poter portare in detrazione al 110% dovranno essere sostenute in un periodo che va dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Ci risulta difficile immaginare che i condomini riusciranno in così poco tempo, innanzitutto a mettersi d’accordo sul da farsi, in secondo luogo ad avviare tutta quella serie di pratiche per portare a termine una ristrutturazione importante come quella richiesta in tempi ristretti. Diverso sarà per gli edifici unifamiliari ma sappiamo che ciò riguarda una fetta molto più piccola di edifici soprattutto per via dell’esclusione delle seconde case dal provvedimento.
In ogni caso la detrazione verrà ripartita in cinque quote annuali di pari importo.
CESSIONE DEL CREDITO E SCONTO IN FATTURA
Effettuare interventi come il rifacimento dell’involucro dell’edificio o la sostituzione dell’impianto di climatizzazione implicano una spesa importante che difficilmente potrà essere assorbita da ogni singolo proprietario di ciascuna unità immobiliare, il quale la maggior parte delle volte non possiede una capienza fiscale tale da beneficiare in pieno della detrazione. Per questo motivo l’articolo 121 – trasformazione delle detrazioni fiscali in conto sul corrispettivo dovuto e in credito d’imposta cedibile – permette a coloro che dovrebbero sostenere le spese per gli interventi di ristrutturazione di optare per due diverse soluzioni al posto dell’utilizzo diretto della detrazione:
1. Sconto sul corrispettivo totale dovuto all'impresa che ha effettuato gli interventi, la quale può recuperare la somma sotto forma di credito d’imposta o cedendo il credito ad altri soggetti quali istituti di credito e altri intermediari finanziari;
2. Trasformazione diretta dell’importo dovuto in credito d’imposta da cedere, come per le imprese, a banche e finanziarie.
Con il comma 2 dell’articolo 121 è stata inoltre introdotta la possibilità di trasformare le detrazioni fiscali in sconto in fattura o in cessione del credito anche a quegli interventi che non sono stati ricompresi nell'aumento dell’aliquota al 110% ma che mantengono le detrazioni già concesse in precedenza quali:
Recupero del patrimonio edilizio ossia il bonus per la ristrutturazione (50%);
Efficienza energetica (ecobonus);
Ristrutturazioni antisismiche (sismabonus);
Recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti (bonus facciate);
Installazione di impianti fotovoltaici;
Installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.
Dunque se non potete usufruire del nuovo superbonus perché il vostro appartamento è in un condominio in cui gli altri condomini non hanno intenzione di partecipare alla completa ristrutturazione dell’edificio oppure possedete una villetta adibita a seconda casa, potete comunque usufruire degli altri bonus che restano validi ed in più chiedere uno sconto in fatture all'impresa o cedere il credito a banche o finanziare, per le spese sostenute negli anni 2020 e 2021.
CONDIZIONI
Per accedere alla detrazione non basta dimostrare di aver eseguito uno dei tre interventi previsti nel comma 1 ma sarà necessario che questi, anche congiuntamente all'installazione di pannelli fotovoltaici ed accumulatori, garantiscano il miglioramento di almeno 2 classi energetiche, o se non è possibile, il raggiungimento della classe energetica più alta. Il tutto andrà dimostrato tramite attestato di prestazione energetica (APE) e asseverazione di un tecnico abilitato, inoltre per ottenere lo sconto in fattura o la cessione del credito, l’asseverazione andrà trasmessa all'ENEA. Per gli interventi di miglioramento sismico, invece, spetterà al tecnico che si è occupato della progettazione strutturale e del collaudo statico attestare che le opere hanno effettivamente migliorato le prestazioni sismiche dell’edificio.
Dato che molta della responsabilità ricade sul tecnico abilitato a questo è richiesto di stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile con un massimale non inferiore a 500 mila euro. Inoltre la sanzione pecuniaria per false asseverazioni è compresa trai 2 mila e i 15 mila euro.
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