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Pratiche edilizie: CILA, SCIA, PdC, edilizia libera


Se sei intenzionato ad effettuare opere edili o ad iniziare la ristrutturazione della tua casa, hai bisogno di una guida che ti aiuti a districarti tra le maglie della burocrazia.

Il Testo Unico dell’edilizia (d.P.R. n.380/2001) definisce gli interventi edilizi in questo modo:

INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;

INTERVENTI DI RESTAURO E DI RISANAMENTO CONSERVATIVO: gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili;

INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA: gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in par-te diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente;

INTERVENTI DI NUOVA COSTRUZIONE: quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti;

INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA: quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

A Novembre 2016, il decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016) ha modificato il Testo Unico dell’edilizia eliminando la Denuncia di Inizio Attività (DIA) e la Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) riducendo a 5 i titoli abilitativi:

  1. Attività di Edilizia Libera

  2. Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)

  3. Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)

  4. SCIA alternativa al Permesso di Costruire

  5. Permesso di Costruire

Per attività di edilizia libera si intendono quelle opere che non necessitano di alcun titolo abilitativo per essere realizzate e comprendono gli interventi di manutenzione ordinaria. Un glossario che chiarisce nel dettaglio quali sono questi interventi è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, in allegato al decreto ministeriale del 2 marzo 2018, di questo elenco fanno parte gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino realizzazione di ascensori esterni, l’installazione di pannelli fotovoltaici all'esterno dei centri storici, installazione di pompe di calore aria-aria di potenza nominale inferiore ai 12 kW e tutte quelle opere di mantenimento e rinnovamento delle finiture degli edifici e degli impianti tecnologici esistenti.

La CILA si applica ad interventi di manutenzione straordinaria o restauro e risanamento conservativo cosiddetti “leggeri” in quanto non alterano la volumetria, non comportano mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti e non intervengono sulla struttura. Tra questi interventi troviamo i frazionamenti e gli accorpamenti, l’apertura di porte interne e lo spostamento di tramezzature.

Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria o restauro e risanamento conservativo detti “pesanti” il titolo da presentare è la SCIA in quanto è possibile che le opere riguardino modifiche di parti strutturali dell’edificio.

La SCIA si utilizza anche in caso di ristrutturazione edilizia “leggera” ossia quando si vuole trasformare un organismo edilizio senza aumentarne la volumetria e senza alterarne la sagoma né il prospetto. Nei casi in cui, invece, si voglia alterare volumetria e prospetti si dovrà ricorrere al permesso di costruire o alla SCIA alternativa.

Quando le opere edili sono state eseguite senza i necessari permessi si parla di abuso, tuttavia, nel caso in cui le opere abusive siano conformi alle norme vigenti al momento dell’abuso e a quelle attualmente, è possibile ottenere un permesso in sanatoria, pagando una multa. Gli immobili che non godono di questa cosiddetta “doppia conformità” non possono essere sanati, in quanto, come tutti sappiamo, l’ultimo condono edilizio risale al 2003.

Prima di poter iniziare a pensare al progetto e quindi a presentare la pratica edilizia è bene effettuare, insieme ad un tecnico, le verifiche necessarie a comprendere se l’immobile è sottoposto a vincoli paesaggistici o architettonici, se ricade in specifiche zone del PRG, se presenta abusi edilizi e soprattutto se risulta conforme sia a livello urbanistico che catastale. Avere la planimetria catastale non è sufficiente a questo scopo, l’altro documento da reperire è il progetto con cui è stato autorizzato in origine l’immobile; può trattasi di una licenza edilizia, una concessione edilizia o di un permesso di costruire a seconda dell’anno di costruzione dell’edificio. Se questo documento esiste e se l’immobile è conforme ad esso e alle eventuali successive varianti autorizzate, allora si può procedere con la richiesta nei nuovi titoli abilitativi necessari.

Al termine dei lavori, nei casi più comuni, non resterà che presentare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate e la comunicazione di fine lavori al comune.

Mentre in caso di:

  1. Nuove costruzioni;

  2. Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

  3. Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;

va presentata allo sportello unico per l’edilizia la SCIA per l’agibilità, entro 15 giorni dall'ultimazione dell’intervento.

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